Con l’introduzione, ad opera del d.l. n. 69/2013 (conv. in l. n. 98/2013), del numero 12)-bis all’art 2643 c.c., è stato compiuto un importante passo in avanti in direzione dell’accertamento negoziale dell’usucapione. Attraverso questo intervento il legislatore, nell’intento di ridurre il contenzioso e rendere meno gravoso il carico gravante sugli uffici giudiziari, ha attratto l’usucapione nell’alveo della mediazione, prevedendo la trascrivibilità degli “accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

Oggi, dunque, è possibile ricorrere alla mediazione civile stragiudiziale per accertare l’usucapione.

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di un altro diritto reale. Una persona diventa proprietaria di un bene, per usucapione, dopo averlo posseduto per almeno 20 anni, pacificamente, senza imporsi con violenza al proprietario originario e senza ricevere contestazioni da costui.

L’ordinamento italiano prevedeva che solo un tribunale potesse accertare l’usucapione, fino al 2013. Il "Decreto del fare" (D.L. 69/2013 convertito in L. 98/2013) ha modificato l’art. 2643 del Codice civile e, così, ha introdotto la possibilità di accertare l’usucapione di un bene immobile svolgendo una procedura di mediazione civile stragiudiziale.

Il D.Lgs. 28/2010 (art. 5), inoltre, prevede che le parti tentino la mediazione prima di ricorrere al giudice per accertare l’usucapione proprio per evitare che queste cause ingolfino i tribunali e durino troppo tempo.

La mediazione rappresenta oggi il metodo più veloce ed economico (in termini di tempo e denaro) con cui accertare l’usucapione di un diritto reale, entro 3 mesi e sostenendo spese proporzionali al valore del bene.

  Chi vuole usucapire un diritto reale, perciò, invita i titolari originari del diritto stesso a partecipare ad una procedura di mediazione civile stragiudiziale, durante la quale i partecipanti, assistiti dai loro avvocati, discutono gli aspetti giuridici, relazionali e negoziali, con l’aiuto di un mediatore, che redige poi un verbale, per certificare le volontà delle parti.

Trascrizione dell’usucapione accertata in mediazione

  Il Codice civile (art. 2643, n. 12-bis) stabilisce che "si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato".  Pertanto è il notaio che trascrive il verbale di mediazione che accerta l’usucapione.

  Le parti coinvolte nella mediazione raggiungono un accordo in merito all’usucapione e lo firmano insieme agli avvocati, che ne attestano la conformtità alle norme imperative e all’ordine pubblico. Un notaio (pubblico ufficiale) deve autenticare le firme per poter trascrivere l’atto ai sensi dell’art. 2643 del Codice civile.

  Il notaio può intervenire in momenti diversi, a seconda delle necessità:

  Le parti sottoscrivono la conciliazione in presenza del notaio, che ne autentica le firme, verifica la liceità dell’atto, gli attribuisce data certa, lo registra e lo trascrive.

  Le parti, se residenti in Paesi diversi, sottoscrivono la conciliazione e la depositano dal notaio, intergando o precisando eventualmente alcuni dati o informazioni. Il notaio adempie quindi all’autentica, alla verifica, alla registrazione e alla trascrizione.

Il notaio redige un atto autonomo, ove la conciliazione tra le parti richieda una revisione integrale o una precisazione del suo contenuto o della sua forma. Ciò può accadere quando la conciliazione coinvolge negozi di vario genere, oltre all’accertamento dell’usucapione. Il notaio deve allora scorporare l’usucapione dagli altri negozi e provvedere agli adempimenti relativi ad essa.

Vantaggi conferiti dalla mediazione per accertare l’usucapione

Chi usa la mediazione accerta l’usucapione in soli 3 mesi, rispetto ai 24 mesi (almeno) impiegati in tribunale

La mediazione ha un costo basso, certo e proporzionale al valore del bene usucapito.

Il verbale di mediazione è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000,00. L’imposta si paga altrimenti per la parte eccedente i € 50.000,00.

Il D.Lgs. 28/2010 (art. 20, c. 1) riconosce a chi usa la mediazione un credito d’imposta commisurato all’indennità versata, fino a € 500,00.

Normativa di riferimento su usucapione e mediazione

C.c. art. 1158: Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari.

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

C.c. art. 1159: Usucapione decennale.

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto (2643 e seguenti), ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

C.c. art. 1159-bis: Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale.

La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un Titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.

La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del Titolo di proprietà.

Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.